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      中融基金獨立董事盛松成:二季度大量房企的美元債到期 人民幣貶值增加房企的風險
      公司動態來源:發布時間:2022-06-22

      鳳凰網財經訊 6月16-18日,由鳳凰網主辦、鳳凰網財經承辦、青花郎獨家戰略合作的“2022鳳凰網財經(夏季)云峰會”召開,本屆峰會以“明日的世界”為主題,盛邀近60位海內外政商學界頂級嘉賓,解讀大變局下的世界與中國經濟增長之路。

      中融基金獨立董事、中國人民銀行調查統計司前司長、中歐國際工商學院盛松成教授


      在“中國城市競爭與房價未來”主題演講環節,中融基金獨立董事、中國人民銀行調查統計司前司長、中歐國際工商學院盛松成教授發表了題為《積極應對疫情對我國房地產業的沖擊》的演講。他表示,我國房地產業風險仍在持續,而且二季度大量房企的美元債到期,成為又一個風險點。同時,他指出,最近人民幣貶值增加了房企的風險。因為提高了房企外幣融資的成本,加大了匯率風險管理的難度。


      對此,盛松成建議,應該保持人民幣在合理均衡水平上的基本穩定,這也是中央反復強調的。

      他還以綠地集團為例,具體闡述了房地產企業面臨的債務風險,并有針對性的提出了自己的解決建議。

      “最近,上海綠地集團宣布對6月25號到期的債券展期征求意見,這是房企50強里面唯一宣布債券展期或者違約的國企。盡管實際上數不大,但是對市場的震動是比較大的。因為以前違約或者展期,也就是我們平時所說的暴雷,基本上都是民營房企。這一次地方國企也出現了類似的情況,對市場的震動是比較大的,說明房地產的風險還沒有結束。房企的融資約束仍然比較大,尤其是對民營房企,只有少數財務指標比較好的企業才受到了信用支持?!?br/>

      對于房企面臨的資金困境,盛松成建議:一,在不改變去杠桿政策目標下,適當延長去杠桿的周期。我們房地產行業從2015年開始去杠桿,這個大方向是完全正確的,是為了防止房地產的風險和房地產的盲目擴張。但是現在遇到了疫情,所以要對具體的情況進行具體的分析。二、對三道紅線不達標的房地產企業,監管部門可以考慮,在維持當前指標六個月不上升的前提下,繼續提供貸款。三、貸款集中度管理,對各銀行的達標時間可以考慮往后推遲半年或一年。

      盛松成還建議,支持房地產項目收購。他表示,據有關統計,2021年,全國20%的房地產項目是由多家房企合作開發的。這意味著一個企業或者項目出現風險,合作房企不可避免的也會受到波及。在這種情況下,如果能夠通過優質企業收購出險項目或者困難房企,就能夠將風險控制在一定范圍之內,也有利于整個行業和社會的穩定?!斑@也是國家鼓勵的,人民銀行也出臺了有關政策,對于房地產項目的收購,如果是符合法律,正常的,又是按照市場行為的,人民銀行是支持的,是不納入三道紅線管理的,也不納入貸款集中度管理的?!?br/>


      除此之外,盛松成也對如何優化商品房預售執行監管提出了自己的思考和建議,一旦施行,也可以在一定程度上緩解房企的資金壓力。

      盛松成表示,主要可以從兩方面考慮,一、在確保資金用途合理的情況下,適度降低預售資金凍結比利;在一定行政區域內,房企預售資金可以跨項目調劑。

      他指出,以前預售款監管比較松,房地產企業拿到預售款以后是可以比較隨意的使用的。由于房地產業出現風險,監管變嚴。甚至有的把預售款100%的凍結起來,凍結在一個銀行,一分錢都不能用。直到房屋建完了,交房了,才把預收款給房企。但房地產行業是一個資金密集型行業,非常需要資金的流動。


      所以,盛松成建議,下調房地產預售款凍結比例,“比如說下降到60%,甚至于更低。只要你提得出合理的用途,這個資金就可以不凍結?!?br/>

      對于房地產預售資金在一定行政區域內跨項目調劑,盛松成坦言實行起來更困難。因為地方政府擔心,“你把我的預收款拿到別的地方去用,如果收不回來,我這個地方的項目就要出現風險,可能成為爛尾樓?!?br/>

      對此,盛松成建議,可以在省內跨項目使用。既可以在一定程度上解決企業的資金困難,也可以保證風險可控,“因為在一個省內,資金是完全可以得到這個省里的政府的控制的,是基本上是不會出現大的風險的。要跨省使用,我估計現在還非常難做到?!?/span>


      《風險提示》

      基金有風險,投資需謹慎?;鸸芾砣顺兄Z以誠實信用、勤勉盡責的原則管理和運用基金資產,但不保證本基金一定盈利,也不保證最低收益,基金管理人管理的其他基金的業績不構成對本基金業績表現的保證。投資者應根據自身風險承受能力,審慎決定是否參與基金交易及相關業務。在做出投資決策后,基金運營狀況與基金凈值變化引致的投資風險,由投資人自行負擔。投資者認購(或申購)基金時應認真閱讀基金合同、基金招募說明書和產品資料概要等法律文件。投資者應遠離非法證券活動,嚴格遵守反洗錢相關法規的規定,切實履行反洗錢義務。

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